下半年销售发力、拿地放缓、融资顺畅，全年保住千亿规模，三道红线指标有望进一步优化并进入绿档
——蓝光发展经营数据梳理
蓝光控股集团于年在四川成都成立，旗下蓝光发展于年在上海证券交易所完成重组上市，现已发展成为以地产为核心主业、销售规模突破千亿元、全国布局的大型地产企业集团。年，蓝光发展正式入驻上海总部，形成“上海+成都”双总部发展格局。
蓝光发展是合立投资的重要合作伙伴，双方于年以大湾区项目为切入点开展了投融资合作。
一、年销售情况：全年相对持平，下半年销售力度加大，成功保住千亿规模。克而瑞研究中心数据显示，年全年，蓝光发展操盘金额为.7亿元，同比增长2.08%；操盘面积为万㎡，同比增长18.73%；初步判断年蓝光发展受疫情影响，在销售上作出适当的让利。全口径销售金额为.3亿元，较19年亿元下降3.96%，成功保持住“千亿目标”规模。销售排名方面，除操盘面积有所提升外，其余排名数据有个位数的下降，仍稳定保持40强排名。
表：克尔瑞销售榜单中蓝光发展排名情况
（数据来源：克尔瑞排行榜）
从单个月销售情况看，年下半年，蓝光整体销售力度加大，全口径销售额为亿元，较上半年亿元上涨57.86%，其中8月、11月、12月的单月全口径销售金额均超亿元。
（数据来源：克尔瑞排行榜）
二、年拿地情况：全年拿地力度提升，下半年拿地节奏有所放缓，选地更为谨慎。基于中指研究院数据，蓝光发展年拿地金额为亿元，较19年亿元同比增长23.76%。其中，上半年的拿地金额为亿元，占比64.27%；整个下半年，蓝光拿地的节奏有所放缓。拿地面积为万㎡，较年的万㎡，同比减少26.89%。
拿地力度方面，年蓝光发展的拿地销售比有所提升，由年的28.08%提升至36.19%，但处于40%水平线以下，整体拿地节奏仍保持稳健。
（数据来源：克尔瑞、中指数据，合立金融学院整理）
全年拿地均价为元/平米，较年元/平米的均价大幅度提升69.26%。拿地成本的大幅度提高及高溢价拿地，一方面反映出蓝光全国化布局战略下土储不足的需要保持较大的补货规模稳住市场；另一方面反映出蓝光在达到千亿规模后保持较为稳健的拓展，减少对三四线弱表现城市的拿地力度，积极拓展价值潜力相对较大、去化较为容易的一二线城市尤其是长三角区域项目，以满足高周转要求，保持资金的快速回流。
（数据来源：中指数据）
三、公开市场融资情况：融资顺畅，渠道拓展，评级上调。据不完全统计，年蓝光发展公开市场融资超过亿元。其中发行公司债7.5亿元、美元债9.5亿美元、中期票据30亿元。
年7月，蓝光发展积极拓宽公司融资渠道。蓝光发展以自持物业资产为基础，成功发行办公物业类REITs资产支持专项计划10.65亿元，进一步优化了公司资产结构。10月，蓝光嘉宝服务H股全流通获港交所批准，并于11月12日上市。
评级方面，年3月，大公国际将蓝光发展的主体长期信用评级由“AA+”上调至“AAA”，评级展望维持稳定。
表：蓝光年公开融资情况
（数据来源：企业公告）
四、重大事项（一）蓝光发展公司总裁变动年12月21日，蓝光发展发布公告称，原总裁张巧龙先生因公司整体工作安排原因申请辞去公司总裁（法定代表人）职务。同时，董事会同意聘任迟峰先生为公司总裁（法定代表人），任期自本次董事会审议通过之日起至公司第七届董事会届满。
（二）蓝光发展张巧龙辞任副董事长、董事。年4月15日，蓝光发展集团董事会收到张巧龙申请辞去公司副董事长、董事职务及王万峰申请辞去公司副总裁职务的辞职报告。
（三）蓝光嘉宝服务获批H股全流通，蓝光发展A+H战略升级。年6月28日，蓝光发展发布公告称，子公司蓝光嘉宝服务收到中国证监会有关公司H股全流通计划的正式批准。10月，蓝光嘉宝服务H股全流通获港交所批准，并于11月12日上市。
（四）蓝光发展转让成都迪康药业股份有限公司股权。年7月28日，蓝光发展公告，公司及蓝迪共享拟将合计持有的成都迪康药业%的股权转让给汉商集团和汉商大健康，交易价格合计为9亿元。10月20日，蓝光、蓝迪共享已将其持有的标的公司%股份转移至汉商集团及其子公司汉商大健康名下，标的公司股份交割已经完成。
（五）蓝光发展首次回购万元股份。年7月31日，蓝光发展通过集中竞价交易方式首次回购股份.58万股，已回购股份占公司总股本的比例为0.12%，购买的最高价为5.40元/股，最低价为5.32元/股，已支付的总金额为.69万元。
五、总结与展望回顾年，蓝光发展上半年的销售出现一定程度下滑，同时拿地力度加大，导致债务杠杆有所提升。下半年销售发力，拿地节奏放缓，加大公开市场长期限融资力度，实现公司整体经营保持稳健、杠杆水平可控。
（一）销售、拿地、融资三者相对保持平衡，整体经营稳健。蓝光全年销售保持千亿水平，同时更注重项目管理，紧抓回款，加大对资金回流把控；拿地力度稳健，保持在40%以下的安全边际，投拓选择更为谨慎，向高能级城市的核心项目，向市场好、周转快、能力强的区域倾斜；融资保持通畅，全年公开融资超百亿元，融资渠道进一步拓宽。（二）下半年销售加大，拿地力度减弱，长期融资增大，三道红线指标预计较年中期显著改善，年末数据有望变为绿档。截止3季度报，蓝光发展的净负债率已降至97.65%，剔除预收账款后的资产负债率为70.56%，现金短债比为0.81。在整个下半年中，坚持抓销售、促回款、控制拿地、增加长期融资的状态下，蓝光发展年末数据有希望达到“三道红线”要求，重新转回绿档。（三）全年拿地集中高能级城市，优质土储充足，年销售去化有保障，稳住千亿规模并寻求重回30强有一定希望。年蓝光新增货值近亿元，全年拿地均价近元/平米，较年大幅度提升，其中长三角、中西部地区为布局重点。通过加大对优质土储的拓展，保障土储资源的有效去化，相信年全年销售将会有一定提升。（四）业绩覆盖倍数持续增长，全年的营收将有一定幅度提升。根据三季度报，年前三季度，蓝光发展预收款项与合同负债合计为.85亿元，同比增长21.89%，较19年末增长8.25%，可覆盖年营收1.88倍，业绩将持续稳定释放，预计年营业收入及利润规模会保持平稳增长。广东合立投资咨询有限公司（简称“合立投资”），为合富辉煌集团（HK）旗下专注资产管理业务的机构，拥有行业经验丰富的专业管理团队，致力于成为一家聚焦粤港澳大湾区和核心一二线城市，在房地产金融领域形成特色，具有一定区域影响力的大型专业化房地产资产管理机构。截至目前，合立投资已累计参与超二十个地产项目的投融资服务，并已有部分产品实现了到期或提前兑付退出，同时还与近十家前三十强房企建立了业务合作关系。（免责声明：本文不构成投资建议，投资者据此操作，风险自担。本