作者：资本时差简介：金融学博士，CFA，海外党（闲来无事，扒扒上市公司）
房企的财务技法，远超你想象！
前两天我们分析了千亿房企阳光城如何化腐朽为神奇利用“数学知识”破解高负债率难题，本以为这套技法是阳光城的独门秘籍，可结果会这套武功的其实不止阳光城一个。
今天我们又发现一家公司，在控制负债率这个层面可谓是跟阳光城“师出同门”，阳光城会的它都会，阳光城不会的它也会。
大招一出，化腐朽为神奇，用妙手而回春。
这家公司就是：蓝光发展，这是我们房地产系列文章的第八弹。
一、从小房企到大房企背后是债务的急剧飙升
蓝光发展，以商业地产起家，起步于成都，从年开始进行全国性扩张，年借壳迪康药业在上交所挂牌上市。
上市之后的蓝光发展，大步向前，总资产规模从年的.44亿飙升到年的.81亿，年复合增长率高达38.95%。
克而瑞的发布的榜单显示，年，蓝光发展的销售金额突破一千亿，达到.7亿元，首次迈入房企千亿俱乐部。而克而瑞年的数据显示蓝光发展销售金额.1亿，短短一年时间销售金额就暴增了50%，当之无愧的大黑马。
与销售额一起上千亿的还有蓝光发展的负债总额。
根据问财数据，蓝光发展的负债总额从年的.93亿飙升到年的.88亿，年复合增长率为40.22%，特别是年到年期间，公司的负债总额从.96亿飙升到.88亿，同比增速高达62.46%。
负债总额急剧飙升，然而公司的资产负债率却表现得很“稳”，年到年Q3期间，蓝光发展的资产负债率分别为79.82%、80.90%、80.00%、82.04%、80.43%。
稳中有升，升中有降，客观的说80.43%的资产负债率在房企当中并不算太高。
剔除掉预收账款等经营负债之后，我们来看下有息负债，同花顺问财数据显示年到年期间，公司的带息债务从.29亿飙升至.28亿，年复合增长率45.46%，截止到今年三季度，公司的带息债务为.47亿。
带息债务大幅提升，比较神奇的是公司的净负债率，同样的表现非常稳的态势，年到年Q3期间，公司的净负债率分别为%、%、92%、%、%。
这就很奇怪了，总债务以及带息负债都是大规模飙涨，负债率却相对平稳，到底咋回事？
二、“债务隐匿”？蓝光发展的少数股东很“憋屈”
因为此前分析过阳光城，所以我们尝试着从阳光城的角度来审视一下蓝光发展，看看是不是存在同样的问题。
阳光城降低资产负债率主要有两大招式，其一、增加永续债，其二、增加少数股东权益。
蓝光发展也是这两个招式。
永续债方面。
年期间，蓝光发展的永续债规模为7.80亿，到了年公司的永续债规模就增加到了45.53亿，整整暴增了.72%；截止到目前为止公司的永续债规模还有39.68亿。
之前不止一次的说过，永续债虽然放在了所有者权益这个科目下面，但本质上是具有债务属性的，这是一种明面上的“明股实债”。
永续债增加了所有者权益，从而相应的会使得公司的资产负债率和净负债率都有所下降，这一点我们之前讲过，不在过多累赘。
除了永续债这种明面上的“明股实债”之外，蓝光发展的另外两个与“明股实债”密切相关的会计科目也产生了异动。
一般来说，房地产企业的“明股实债”主要
